[경매초보 필수시청] 우리는 이 영상 하나로 다른 초보는 다 재끼고 시작합니다.

[@푸른하늘-h3b9s]

이따금씩 방송 잘 보고 있습니다 주로 실전 낙찰 건을 소개해 주시니 '살아있는 경매' 이야기를 들려주고 계셔 값진 방송이라 생각하고 있습니다 이번 컨텐츠 내용에는 이견이 있어 처음 댓글 달아 봅니다 방송 마지막에 소개해 주신 사례는 즉, '전경매 임차인이 현경매 임차인' 사례(2016타경 10804)입니다 이 사안의 경우 그 분석은 종전사건[1차경매-2013타경 7272(3)]의 대항력 없는 임차인(3명)이 그 매각(A 낙찰+잔금납부 15.11.24.)으로 인하여 임차권 소멸(말소)된다고 하더라도, 낙찰자 A와 그 임차인 간에 새로운임대차계약이 있었을 경우 그 새로운 임대차에 의한 임차인의 대항력(2차경매에서의 쟁점사항)은 그저 종전 1차경매에서 '대항력이 없는 임차인'이었다는 점, 그리고 낙찰자가 경락잔금대출을 받아 근저당권설정등기가 됐다는 점 이러한 이유만으로 2차경매에서 '대항력이 없는 임차인'이라고 단정 지을 수 없는 사안이라고 판단됩니다. 대법원판례 2002다 38361에 따라 종전사건의 대항력 없는 임차인(3명)과 낙찰자(A)가 대금납부(매각에 따른 임차권 소멸) '전'에 새로운 임대차계약을 체결하였다면 위 임차인(3명)은 낙찰자가 잔금납부로 인하여 소유권이전하는 '즉시' 대항력을 취득하게 됩니다 [판례 원문 중, ~원심이 이와 달리 위 임차인(전경매 임차인이 현경매도 임차인+대금납부 전 새로운임대차계약의 사례]의 대항력 취득시기를 낙찰자가 소유권취득한 다음날로 본 것은 잘못된 것이라 할 것~] 이렇게 잔금납부로 소유권취득(15.11.24.) 후 소유권이전등기(15.11.24.) 및 이에 터잡아 근저당권설정등기(15.11.24.) 된 것이지만 이 근저당권은 날짜만 동일할 뿐 잔금납부로 인한 소유권취득 보다 빠를 수 없으니 결국, 임차인(3명)은 현경매(2차경매-2016타경 10804)에서 대항력 있는 임차인이 될 수도 있다는 것입니다. 결론, 1차경매 낙찰자와 그 (종전)임차인이 언제 새로운 임대차계약을 체결했는지(잔금납부 전인지, 후인지)가 포인트라고 판단됩니다

[@꼬랑꼬랑-h3y]

무주택자 외 1주택자도 조정대상지역에서는 경락잔금대출 한 푼도 못받아요. 이것 모르고 낙찰받으면 보증금 떼입니다.

[@오스카-d6s]

정말인가요? 심각하네요

[@qdh9932]

중요한 포인트네요. 쉽고 친절한 설명 감사합니다!^^

[@모먼트-i3h]

계속 1등이넹 ㅋㅋ 정말유익한 영상 늘 감사하게 생각하고 잘 보고 있습니다.

[@tv_8413]

경매공부시작한지얼마안된초보인데 영상보며 도움많이받고있습니다~ 역시 책으로읽으며봤던거랑 이렇게 사례들어가며 강의로 듣는건 확실히 다르네요!

[@김정석-x7n]

좋은 내용 배우고 갑니다

[@jongkookkim8603]

감사합니다.

[@npl9345]

02:13 중요한 내용이네요

[@김현교-d3s]

소액임차인의 소액부분은 확정일자가 없이 배당요구만 해도 배당된다. 개인과 주택도시보증공사(혹은 주택관련 공기업) 같이 임차인으로 나온 경우는 하나다.

[@doolydooly8803]

전세금 얼마 이하가 소액일까요? 매매가 대비 몇% 이하라는 소액임차인의 기준이 있는지 궁금합니다.

[@zzzzz780417]

역시 짱👍

[@Jason-ii8hp]

잘못된 지식을 전달하는것 같습니다. 주택임대차보호법 제3조의2를 보시면 확정일자는 우선변제권을 가지는거라고 나와있습니다. 확정일자가 없으면 배당을 절때 못받는다는건 없어요. 다른 조항이 있으시거나 판례가있다면 알려주세요.

[@HaNeulJiBung]

마지막 경우는 이전 사건 말소됐으면 현 사건에 재계약으로 인해 대항력이 없는 건가요~?

[@김프로-p3t]

부원장님 항상 영상잘보고있습니다 감사합니다 첫번째사건이 임차인이 선순위고 배당이 없으므로 배당못봤지만 낙찰가 2억 근저당(경매신청자) 1억 임차인 1억 미베당 근저당자 1억주고 나머지는 채무자 1억주면 임차인은 낙찰자가 인수면 채무자은 손해볼께 없는건가요? 채무자는 전세금 1억 남은금액 1억 2억받은샘인데 초보여서 많이 헷갈리네요

[@김덕중-o8c]

경매대마왕님 새해 복 많이받으십시오 정말 잘보고 있습니다. 귀에 쏙쏙들어오고 강의가 정말 멋지십니다. 이해 안돼면 보고 또보고 있습니다. 거리만 가까우면 학원에 다니고싶은데 아쉬위요..ㅠㅠ 질문이 있습니다. 선순위 전세권이 설정되어 있는데 배당을 요청한 사건이 있는데 확정 없고 전입 없습니다. 배당으로 종결인지 아님 인수인지 알고싶습니다. 항상 행복하고 건강하세요.

[@최명숙-e2t]

선순위 전세권이면 등본 하단에 임차권 설정되어있는지 확인해보고 이전에 전세로 살다가 임차권설정후 이사를 가서 퇴거를해서 전입이 안되어 있을수도 있어요 선순위전세권은 낙찰자 인수합니다 확정일자 없다면 배당받을수 없어요 전액인수죠

[@다몬인턴]

좋은영상 감사합니다...

[@박나스]

궁금한 부분이 있어서 이렇게 댓글을 남깁니다. 선순위 임차인일 경우 1) 전입__ 배당요구__ :확정일자가 없으므로 낙찰자가 인수하지 않음 2)전입__ 확정일자__ 배당요구__ :배당요구를 하였으므로 낙찰금에서 지급하므로 낙찰자와는 무관 3)전입___ 확정일자___ 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰자가 인수 제가 적어둔게 맞나요?

[@smin838]

1번의 경우는 확정일자가 없으니 배당요구를 할수도 배당받을수도없지만 선순위니까 낙찰자가 인수하는거죠 2번의 경우는 배당은 받지만 만약에 전세금의 100프로를 배당받지못한다면 남은 금액은 낙찰자가 인수하는거고요 (물론 선순위 임차인이 100프로 받지 못하는 상황이라면 경매신청자한테 돌아가는 돈이 없다는것으로 볼수도있으니 경매가 취소되지않을까요?)

[@오드리햅반-y1v]

@@smin838 아...선순위임차인은 확정을 안 받아도 인수해야 하는 거에요? 확정일자 없으면 대항력이 없는 거 아니에요? 대항력이 없으니 인수 안하는 거 아닌가요? 좀 알려주세요

[@moon-uf5gt]

@@오드리햅반-y1v 대항력은 확정일자로 생기는 것이 아니고 전입+점유 로 생기는 권리입니다. 따라서 대항력이 있으면 배당은 못받더라도 (배당요구 안해서) 낙찰자가 전액 인수해야합니다. 확정일자는 배당시 순서를 정하는 기준이고요~^^

[@오드리햅반-y1v]

@@moon-uf5gt 감사합니다^^

[@rexx0802]

소액임차인이 배당신청도 안하고 그냥 살면 만기때 경락자는 소액부분만큼 주고내보내야하나요? 아님 그냥 내보낼수 있는건가요? 아니면소액임차인은 배당신청 안해도 액만큼만 배당받나요?

[@moon-uf5gt]

소액임차인은 반드시 배당요구를 해야 배당받습니다. 그리고 후순위면 소멸됩니다.

[@신의표적]

1순위를 확정지어야하는 은행입장에서 대출실행전에 임차인이 분명 없는상태에서 대출이 나갔을거고, 사업자등록일이 근저당보다 위에 있지만 말소가되니 인수가 안된다는걸로 해석하면되나요? 그리고 현재있는 3명의 임차인과는 그대로 재계약 하면 되는건가요?

[@campersmile]

이런 복잡한게 먹을게 많겠지만, 대다수는 시세보다 싸게 사서 임대료 받을 생각에 경매하는거니 접근하기가 쉽지 않겠어요. 남들과 같이 해서 언제 돈버냐지만, 이런건 간크고,경험많은사람이 해야합니다. 수익율 5프로 소소하게 매매가도올라주면 좋고 라는마인드로 투자합시다.

[@yster291]

내일이라도 고급강좌 듣고싶은데 집이 세종시라서 너무 아쉬워요 수강생중에 지방에서 오시는분도 계시나요 너무너무 공부하고싶네요

[@최재우-x2j]

까페 어디로 등록해야 하는지요?

[@mikyungkim6111]

세번째점포는 경매로 취득한 현재소유자의 경락자금대출 근저당보다 날짜가

[@이범선-c9j]

일산 샌타 주소좀 부탁드립니다

[@이범선-c9j]

수강신청어디서 저는 일산 입니다

[@gf_auctionking]

안녕하세요 현재는 강남학원만 운영중에 있습니다 평일 오전 9시부터 오후 5시 사이에 02-2183-0204 해당 번호로 연락주시면 안내해드리겠습니다 감사합니다

[@베트남국제결혼-g2e]

이영상 경매물건 낙찰금액 잘쓰면 대박날 물건인가요?

[@EDK-l2j]

어렵네요 이번강의는

[@goals_GOAT]

경매사건이 아니더라도 소유자가 바뀌고 소유권변동일과 동시에 근저당이 잡혔을 경우도 동일하다고 봐도 무방하나요?

[@RORO_____]

경매는 말소기준권리 이하권리는 소멸되기때문에 영상과같이 판단되는거고 일반매매라면 그전권리가 소멸되지않죠 그런데 소유권변동과 동시에 근저당이 잡혔다면 은행에서 선순위임차인이 있는데 대출해주진 않았을거고 무상임대차계약이거니 가족이거나 뭐 그런걸수고있겠죠? 제가 공부한내용을 바탕으로 말하는거라 틀릴수도있습니다 ㅋㅋ

[@goals_GOAT]

@@RORO_____ 소유자가 바뀌면 임차인의 3대조건 점유 전입 계약 중 계약에 변동발생하게 되는데 새로운 계약으로 인해 근저당이 우선하는게 맞는지 의문입니다 경매대마왕님 영상처럼 배워도 의심스럽고 긴가민가하네요

[@오감만족-c4j]

경매는 무조건 말소가 되기에 근저당과 날짜가 같을때 근저당보다 후순위가 되지만 그냥 매매는 승계가 되기에 선순위가 유지되는데 은행에서 대출을 안해주거나 조금만 해줄겁니다.

[@goals_GOAT]

@@오감만족-c4j 감사합니다

[@블루오션경매]

질문드립니다 전경매 사건 임차인이 전소유자(채무자)한테 보증금을 못받은채 점유 및 전입유지라면 말소가 안되는 걸로 알고있습니다 맞나요?

[@전진하-e2b]

후순위 임차인이 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수 한다는 애기는?낙찰자가 후순위 임차인의 (예를들어)전세금을 지불해야 한다는 말인가요?

[@등-w1v]

전입신고를 하면 자동적으로 확정일자 되는건가요? 전입신고만 되어있고 확정일자 안된경우도 있는지요

[@kimsoonsoo6004]

전입신고랑 확정일자는 아예 별개로 각각 따로 하셔야 됩니다 당연히 전입신고만 되어있는 경우도 많죠

[@fullbrightjeong8192]

잘보고 있습니다. 소액의 금액한도가 얼마인가요?

[@kihyunkim9397]

지역마다 달라서 매몰마다 명시돼있어여

[@김기천-z3l]

좋아요

[@오드리햅반-y1v]

선순위임차인이 확정이 없으면 대항력이 없는 거니까 안 물어주는 거 아니에요? 아...초보질문이라 양해부탁드립니다

[@moon-uf5gt]

전입+점유 는 대항력의 조건입니다. 확정일자는 우선변제권 입니다. 그래서 선순위임차인이 대항력만 갖추고 우선변제권이 없다면 배당을 신청안할 수 있지요. 확정일자 없이 배당요구를 하는경우, 소액임차인 기준에 해당돼서 배당받는 경우를 생각할 수는 있겠습니다.

[@오드리햅반-y1v]

@@moon-uf5gt 아...우선변제권. 맞어 그거였어요. 감사합니다.

[@Yesnim515]

6:18 부분 궁금한게있는데요.. 임차인이 배당요구를 안해서 못받는데 왜 우리가 물어주나요?

[@kihyunkim9397]

배당을 요구햇으면 제가 경매에 낸 금액에서 받아가면되는데 보통 본인이 후순위면 그걸로는 보증금을 못받거나 적게 받을껄 알고 배당 요구를 안하는데 배당 요구를 안하면 낙찰자가 임차인을 인수하는걸로 돼서 보증금은 낙찰자가 지급해야합니다

[@momo-yv1xj]

kihyun Kim 후순위 임차인인데도 낙찰자가 임차인을 인수 한다는 이야기 입니까?

[@TV-ml4sn]

낙찰경험이어느정도되세요? 요즘 이론만강의하는분들이많아서요 실무는없고...

[@같이함께]

부원장님 17~18년 정도 인걸로 알고 있습니다 20대 초중반부터 경매 시작하셨다고 했습니다 진짜 요즘 강의는 거의다 이론 수업일뿐인데 경매대마왕님은 실전 실무에 기반으로한 강의.. 진짜 살아있는 경매 강의죠.. 사실 돈주고 들어야할 내용인데 광고 한두개로 퉁쳐도 될런지 모를정도로 감사하게 영상보고 있습니다 저도

[@맘뿌리]

저기사는 임차인들은 경매로 보증금 두번이나 날리게되는건가..

[@맨헤이]

그렇겠죠?? 전입을 새로 받았어야 최우선변제라도 받을텐데요..

[@ottersea2766]

순서대로 배당받고 낙찰자와 계약서만 다시 썼겟죠...사업자등록,확정일자를 새로 받앗 어야 대항력이 생기는데 계약서만 새로쓰고 사업자등록은 예전것이라 이번낙찰자에겐 대항력이 없음으로 보증금을 날리게 되는거죵...

[@소소하게Y]

9:00

[@goals_GOAT]

선순위 임차인이 확정일자만 근저당보다 늦으면 배당은 근저당보다 후순위인가요?

[@안졸리냐졸리냐-v4u]

네 그렇습니다 후순위로 못받은돈 낙찰자가 인수요

[@goals_GOAT]

@@안졸리냐졸리냐-v4u 전입 2010.1.1 확정 2015.1.1 배당요구 2020.1.1 근저당 2013.1.1 위와 같을 경우 근저당보다 확정일자가 늦다면 근저당권자와 선순위임차자중 누가먼저 배당받나요?

[@안졸리냐졸리냐-v4u]

@@goals_GOAT 소액임차인이면 확정일자상관없이 제일먼저배당받지만 그게아니면 전입은 선순위여도 확정일자에서 우선변제권이 근저당보다 늦기때문에 근저당먼저 배당받습니다

[@goals_GOAT]

@@안졸리냐졸리냐-v4u 대단히감사합니다

[@Rick-l8t]

Gyu ho Park 잘배우고갑니다 감사합니다

[@pennylane1382]

6:28 선순위임차인이 확정과 배당 둘중에 하나라도 없다면 입찰자가 인수해야 한다. -> 임차인 입장에서 전입신고, 확정일자 두개를 받아 놓아야 그 이후 일어난 근저당에 앞선 우선변제권이 생기잖아요. 만일 임차인이 확정일자가 없고 전입(1순위 근저당권에 앞선 전입일)만 되어있는 상태라면, 우선변제권은 없지만 낙찰자가 임차인 보증금을 인수해야 하는게 맞나요?? 그동안 잘못 알고 있었던건지...ㅠㅜ

[@smin838]

제대로 알고계시네요 우선변제권이라는게 배당이라는 부분에 대해서 후순위보다 우선이라는 의미니까요 대항력과는 다른 개념이죠 선순위라면 설령 (확정일자를 근저당보다 늦게받거나 안받아서) 우선변제권이 없다고 하더라도 대항력이 있기에 낙찰자가 남은 또는 전체 보증금을 인수해야하는거죠

[@Yesnim515]

소액임차인이 2천만원 이하인가요?

[@같이함께]

주택은 주택임대차보호법 상가는 상가임대차보호법 의해서 예를들어 서울은) 1억1천만원 소액보증금 - 3천7백만원 최우선변제금 이런식으로 지역마다 보증금과 최우선변제금이 상이하구요 상가역시 이런식이구요 자세한내용은 직접 인터넷에서 찾아보시면 공부 많이 되실겁니다

[@yusungTV]

도무지 이해가???? 전 경매 2011~2015년 이전 임차인이 전부 말소된 사람이라니요>>>?? 사건 번호를 모르니 다시 볼수도 없고...

[@몸에좋은부동산-특수]

잘보고갑니다

[@yusungTV]

도무지 이해가???? 전 경매 2011~2015년 이전 임차인이 전부 말소된 사람이라니요>>>?? 사건 번호를 모르니 다시 볼수도 없고...

[@신의표적]

사건 번호 찾아 가는 방법이 있습니다~ 과거로 돌아가면 됩니다