"Cashflow ist egal" - Darauf achten Profis stattdessen!

Рет қаралды 17,908

Күн бұрын

Пікірлер: 49

@bernd_sowa 3 жыл бұрын

Ich muss wieder einmal mehr sagen - top Video Jungs. Ihr packt gerade etwas, was keiner mehr in der Immoscene zu schaffen scheint. Ich produziert interessanten Content. Klasse !

@maxmadmax8729 3 жыл бұрын

Aus Erfahrung kann ich sagen, das die Heizung sich meist noch reparieren lässt. So das diese noch 2 bis 3 Jahre läuft. Dann muss man sehen, das eine Rückstellung gemacht ab. Ich hab über 20 Heizungen und fahre gut damit.

@dr.gerhardrentsch3474 3 жыл бұрын

Bei allzu hohem Sanierungs- / Erneuerungsbedarf bremst das Finanzamt: FESH - Fenster, Elektrik, Sanitär, Heizung. Werden mehr als 2 dieser 4 Komponenten erneuert, unterstellt das FA Herstellungsaufwand und die Abschreibung wird begrenzt auf 2% p.a.

@kopitiful 3 жыл бұрын

kannst du mir dazu einen Link schicken? Ist das auf eine gewisse Anzahl von Jahren begrenzt? Also FESH nicht innerhalb von 10 Jahren erneuern?

@Gumballa87 2 жыл бұрын

@@kopitiful Das gilt für den Zeitraum der ersten DREI JAHRE. In Jahr 4 zB kann in beliebiger Höhe direkt abzugsfähig investiert werden. Achtung dabei: Maßnahmen, die "kurz vor" (Im Ermessen des Finanzamts) einem Verkauf erfolgt sind, können dann ggf. nicht mehr als Werbungskosten für die Gewinnerzielungsabsicht der Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Also als Faustregel: Alle umfangreichen Maßnahmen in den Jahren 4,5,6,7 durchführen. Dann kann bei einem Verkauf nach 10 Jahren der maximale Verkaufserlös realisiert werden, sofern die Maßnahmen auch echt Investitionen waren (1EUR Invest bringt 1+X EUR im Verkauf) VG

@fruehrente 3 жыл бұрын

Grüße, aus der Praxis: bei 2 Mio Einkauf in B-B+ Lagen (Speckgürtel einer Großstadt) hast du so ca. 2000€ netto im Monat +- realistisch. Einfach, weil die Banken irgendwann 2,5% oder 3% Tilgung wollen, weil du weniger lange Zinsbindungen abschliesst, älter wirst etc. Klar, in D Lagen hast du mit 2 Mio Einkauf ggf. auch 4k Einkommen, aber eben wenig Wertsteigerung.... So richtig los gehts erst nach 10 Jahren, wenn die Immobilie durchentwickelt ist und ggf verkauft wird.... Danke fuer das Video!

@christoph5717 3 жыл бұрын

die frage ist doch: wie kriegt man solche nachträglichen instandhaltungsmaßnahmen finanziert, wenn das objekt schon im bestand ist? dann wird es ja wie erik selber sagt schwierig im nachgang noch nachzufinanzieren. ich verstehe den steueraspekt mit minderung durch diese maßnahmen, aber ich verstehe nicht woher das geld dafür kommen soll...

@l.s9148 2 жыл бұрын

deswegen so kaufen, dass die wichtigsten Sachen mehrere Jahrzehnte halten

@johannesschmaucher6946 3 жыл бұрын

Möglicherweise kann man den letzten Teil der Steuerminderung durch Modernisierung etwas klar erklären. Die teuren Modernisierungen müssen von etwas bezahlt werden, mache ich das aus den Rücklagen bzw. dem laufenden Cashflow, dann ist mein Cashflow nicht mehr richtig. Nehme ich einen Modernisierungskredit auf, dann muss ich dafür Zinsen und Tilgung bezahlen, die meinen Cashflow auch verringern (Mietsteigerungspotential außen vor gelassen). Verstehe also nicht warum und wie im Beispiel all Werte gleich bleiben können trotz erheblichen Aufwänden für Modernisierung. Des Weiteren kann ich über die Laufzeit nicht andauernd solche großen Gewerke machen, wo sollen die herkommen, die Kosten für die Finanzierung begleiten einen aber die nächsten 20-30Jahre abhängig von der Tilgung. Also vielleicht kann man das nochmal im Detail erklären mit allen Auswirkungen.

@a-t.c 3 жыл бұрын

Aus meiner Sicht eine Milchmädchenrechnung, die vieles nicht berücksichtigt. 1. Die Belastung von Cash Flow durch die Modernisierung, da auch Eigenkapital meistens benötigt wird. 2. Zinsbelastung und Tilgung des zusätzlichen Kredits in den Folgejahren. 3. die Annahme, dass der künftige Käufer in 10 Jahren die Modernisierungskosten in voller Höhe durch den höheren Kaufpreis erstatten wird, ist aus meiner Sicht sehr gewagt. 4. die Annahme, dass die Gesetzgebung gleich bleibt und die steuerfreie Veräußerung der Immobilien in Privatvermögen nach 10 Jahren nicht angetastet wird, ist auch fraglich. Fazit: Ich halte es für keine gute Strategie. Es sind viele Annahmen, die nicht eintreffen können. Lieber vernünftige Instandhaltung als steuersparende Modernisierungsstrategie.

@karlnapf9730 3 жыл бұрын

@@a-t.c So ist es!

@lieberfreialsgleich 2 жыл бұрын

Bei einer GmbH kommen dann zwangsläufig Kosten für einen Steuerberater dazu, wer braucht das?

@marccamphausen3829 3 жыл бұрын

Mal wieder ein Mega Video, keine Augenwischerei sondern klare Fakten. Halte euren Immobilien Kanal für den besten bei KZbin. So viel wertvoller content und Informationen. Bin froh, dass es Leute gibt wie euch die ihr wissen frei und kostenlos zur Verfügung stellen. Euere Beiträge werden noch durch die Decke gehen. Macht weiter so👍

@testtest8048 3 жыл бұрын

Ich will ja kein Spielverderber sein aber irgendwie wird ein Thema hier gar nicht angesprochen. Was ist mit dem Zinsänderungsrisiko? Angenommen jetzt 3 Jahre finanziert zu 1% - Cashflow alles gut. Dann geht die Heizung kaputt nach 2,5 Jahren mit Reparatur kann man das noch ziehen bis zur Umschuldung um dann an die zusätzlichen 50t€ zu kommen. Dann sind die Zinsen aber nicht mehr bei 1% sondern bei 3 oder 4% was dann? Bsp. wie im Video 2 Mio Kaufpreis 1% = 20.000€ dann nach 3 Jahren noch 1,88 Mio Schulden plus 50K für die Heizung macht 1,93Mio zu 3,5% macht dann 67.550€ - Kurz gesagt Cash-Flow weg? Und wenn man sich das dann mir 2-3-4 solcher Objekte vorstellt. Ich finde dieses Risiko sollte man nicht unbehandelt lassen. Nicht das es jede Bank nicht auch durchrechnet.

@DontBeBoredDude 6 ай бұрын

Und da sind wir auch schon, 3 Jahre später, mit 3-4% Zinsen :D

@Vermietertagebuch 3 жыл бұрын

Tolles Video! Ich habe gesehen, wir differenziert monatliche Rücklagen für Reparaturen (50 - 70 Cent) und Ansparen für die Rücklage. Wieviel spart ihr für die Rücklage an? Habt ihr da eine Faustformel? Habe jetzt des Öfteren die petersche Formel im allgemeinen gejört.

@paulberlin2380 3 жыл бұрын

Wieder guter Content. Ich bin auch gerade dabei, von meiner vv GmbH (teilweise) umzuschwenken auf diese Strategie. Die Strategie kann man auch gut mit der Ehegattenschaukel kombinieren. Ich werde jedoch 3 Jahre Zinsbindung versuchen, passt gut zur Steuerfrist. Noch eine FRAGE: Was genau fällt unter die 3 Jahres-Frist? Z.B. auch Austausch zu höherwertigen Fenstern?

@23taschka 3 жыл бұрын

Super Video! Kann ich auch z.b. Kosten für die Fassadesanierung absetzen, wenn ich nur ein WE in MfH habe?

@Xolgrim 3 жыл бұрын

Natürlich das läuft dann über deine Anteile. Das Problem hierbei ist jedoch die Steuerbarkeit. Du hast ja nur begrenzten EInfluss darauf, wann die WEG beschließt die Fassade zu machen. Wenn das z.B. 2 Jahre nach dem du die Wohnung gekauft hast passiert und du damit über die 15% kommst ist es doof. Auf der anderen Seite kann es auch sein, dass die anderen kein Geld in die Hand nehmen wollen, wenn du dringend etwas investieren willst und dann musst du halt warten bis die Mehrheit das als notwendig erachtet, ob dir das gerade finanziell und steuerlich passt oder nicht.

@kathrin9674 3 жыл бұрын

wenn vermietet, ja

@FIImmobilieninvestments 3 жыл бұрын

Hallo Erik, sehr gutes Video. Erfrischend, dass auch ihr das tolle Thema Immobilieninvestment nicht nur mit der rosaroten Brille beschreibt. BG Florian

@immlab 3 жыл бұрын

Vielen Dank :)

@gabrieleschulz6647 3 жыл бұрын

Super erklärt, Quelle verkaufen ist steuerfrei nach 10 Jahre, was aus der Quelle kommt muss versteuert werden. Leicht zu merken

@TheLordScraffy 3 жыл бұрын

Cooles Video! Die 10/3 Strategie ist zwar nicht neu, aber dennoch unterhaltsam gemacht!

@GuhlDukat1 3 жыл бұрын

Irgendwie passt aus meiner Sicht das Verhältnis Immobilienvermögen zu jährlichen Modernisierungsmaßnahmen nicht. Woher soll das Geld kommen? Wenn Bankfinanziert, dann ist doch die Fälligkeitsentschädigung ein Thema. Vielleicht würde mir ein durchgängiges Rechenbeispiel (über mind. 20 Jahre) helfen.

@markusvollmer4483 Жыл бұрын

Echt TOP Video und TOP Kommentare. Wie wäre es mit einer Fortsetzung des Videos mit Berücksichtigung der Kommentare ?

@timbo9880 2 жыл бұрын

40.000 tilgung pro jahr bei 2mio kaufpreis? wer so lange finanzieren muss hat nicht das zinsrisiko im griff und erhöht die wahrscheinlichkeit von reparaturen enorm! und seit wann werden nebenkostenvorrauszahlungen als "einnahme" gerechnet? ist doch n durchlaufender posten... abschreibung fehlt auch. bei eurer buy&hold berechnung fehlen zinsen komplett, auch die steuer auf die mieteinnahmen/tilgung fehlt... bei "buy,cash&fix": man gibt 50.000€ aus und erhöht damit den cashflow? 🤣 logisch, dass die steuerlast kleiner wird (weniger gewinn), aber die kohle ist ja trotzdem ausgegeben...

@kopitiful 3 жыл бұрын

Schließt sich CF und BH Strategie denn gegenseitig aus? Habe das Gefühl, dass meine Immos, CF Immos sind und sich zu BH entwickeln.

@christianheinke3042 3 жыл бұрын

Wie immer ... ein TOP Video mit sehr gutem Content👍. Grüße aus Essen

@immlab 3 жыл бұрын

Danke :)

@mHulkHD 3 жыл бұрын

Super Video! Vielen Dank dafür. Bei der letzten Strategie (buy cash and fix) verstehe ich nicht so ganz wie man den Erhaltungsaufwand finanzieren soll?

@christianwasweissdennich8056 3 жыл бұрын

7:42 komische Einstellung die kaputte Heizung als Problem des Mieters zu bezeichnen - der trägt zwar sekundär erhebliche Folgen aber hauptsächlich ist es doch erstmal des Problem des Vermieters

@reneschultze3091 3 жыл бұрын

Zu dem Video fällt mir nur eines ein. Geil Geil Geil. Danke

@SuperFilib 3 жыл бұрын

Ihr seid klasse Männer

@bernd_sowa 3 жыл бұрын

"Der komische Gedanke" bei Minute 18 - verstehe ich nicht. Bitte nochmal erläutern. Danke

@maxmadmax8729 3 жыл бұрын

Ein Heizung läst sich auch erst einmal reparieren und dann kann es für die nächste Zeit geplant werden. Also ich fahre damit ganz gut.

@Nueschl 3 жыл бұрын

Was war das denn für ein geiles Video! 🤤

@playthegame2978 3 жыл бұрын

Super !

@casuracasura2955 3 жыл бұрын

Hallo nochmal, das mit der doppelten Besteuerung in der gmbh ist einfach falsch. Die Ausschüttung sind kosten und daher fällt keine Steuer für die gmbh an.

@s.z.9579 3 жыл бұрын

Nein, das ist richtig. Du hast das missverstanden. Die "2. Steuer" fällt beim Investor an, wenn Geld aus der GmbH an fließt. Er muss dieses Geld dann mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.Und, by the way: Ausschüttungen sind niemals Kosten, weil sie nicht den Gewinn schmälern. Sie werden aus dem Gewinn heraus getätigt.

@bernd_sowa 3 жыл бұрын

Der Tipp bei CF-Objekten kurz zu finanzieren ist wirklich Gold wert.

@janruh3160 3 жыл бұрын

Top

@philipp7216 2 жыл бұрын

Einfach nur mit Zahlen zu jonglieren ist nur die halbe Wahrheit. Die Antwort auf viele Fragen "Es kommt drauf an" Stadt Dessau-Roßlau: Punkt 1 Arbeitslosenquote: Die nackten Zahlen sagen gar nichts über den Standort aus. Wichtig ist, ob dieser Standort von staatlicher Seite entwickelt wird (Infrastruktur z.B.) was Betriebe anlocken wird oder ob der Ort in absehbarer Zeit strukturschwach bleiben wird. Wichtig ist wie so oft die Mikrolage und die wirtschaftliche Perspektive des Standorts. Die Quoten sind alles gemittelte Werte. Punkt 2 Leerstand: Es wird sicher von der Immobilie abhängen. Du hast z.b. top sanierte Mehrfamilienhäuser die sind voll vermietet und du hast einige Häuser die sind verfallen und da wohnt niemand. Am Ende kommt eine Leerstandsquote raus die nur bedingt aussagekräftig ist. Man muss vor Ort sein und die Lage selbst beurteilen bei der Besichtigung etc. Punkt 3 Anteil über 65 Jährige: Sagt erstmal wenig aus genau wie bei Punkt 1., wichtig ist ob die Stadt in ihre Entwicklung investiert und Menschen anlockt. Punkt 4 Vermarktung Kauf und Vermarktungsdauer Miete: Hängt von der Mikrolage und vom Zustand der Immobilie selbst ab. Mit gemittelten Quoten arbeiten bringt nichts. Punkt 5 Bevölkerungsprognosen. Sind schwierig und meistens falsch. Unterschätzt wird gern die Zuwanderung aus dem Ausland. Normalerweise hätte die Bevölkerung Deutschlands die letzten Jahre sinken müssen. Sie ist aber gestiegen. Die Bevölkerungsprognose ist indirekt wiederum von der Stadtentwicklung abhängig. Wenn zum Beispiel Unternehmen planen sich anzusiedeln werden sicher auch Arbeitskräfte in die Stadt ziehen wollen. Junge Menschen, Familien etc. Außerdem kann man die Vergangenheit nicht 1:1 auf die Zukunft projizieren.