Колко надценени са имотите в момента - Епизод 57

Днешното ми видео е свързано с ширещата се спекула относно колко надценени са имотите и множеството мнения по темата от всякакви хора, свързани или още по-зле - несвързани със сектора.
Да, много имоти са силно надценени. Да, има много спекула. Да, много хора се възползват от моментното състояние и насаждат допълнителен страх у обществото относно цените на имотите. Но, редно е да се запитаме какво се крие зад това увеличение в цените и по-важно - има ли все още нормални цени на имоти.
На първо място растежът на цените се дължи на сериозно увеличеното търсене и намаленото предлагане на готови имоти. Много хора се притесниха, че парите им ще загубят стойност заради високите нива на инфлация и решиха да ги инвестират в недвижими имоти. Това създаде сериозен дисбаланс, тъй като има голямо разминаване между търсене и предлагане и повечето продавачи се възползваха от него и успяха да реализират по-високи цени на продаваните имоти и дори да реализират трайно залежали имоти.
На второ място войната в Украйна сериозно повиши цените на много строителни материали, като желязо, дървен материал, алуминий и други, в следствие на което цената на новото строителство се покачи за последните месеци на места дори с до 40%. Доста инвеститори не бяха готови за този шок и се наложи да вдигнат цените на готовата продукция, оттам и увеличението в цените на имотите "на зелено". Поради нарушената линия на доставки обаче и многото несигурности, свързани с новото строителство, доста хора се пренасочиха към покупка на имоти на вторичен пазар, което още повече оказа влияние и върху техните цени.
Дали един имот е надценен или нормално оценен нормалният потребител не може да каже, тъй като най-вероятно знае само частична информация, от това което се публикува в пространството, а и най-вероятно я пречупва през своята субективна призма на предишен свой опит. Зад всяка цена стои някаква логика и е хубаво като стартирате своето търсене на имоти и започнете да се срещате с продавачи да разберете каква е логиката зад цената, която ви се предоставя, защо тя е такава, на какво се дължи, от какво е съставена. Ако получите адекватна разбивка най-вероятно цената е пазарна, докато ако получите отговор от сорта "толкова ми трябват", или "съседа продаде на толкова" най-вероятно имате среща с немотивиран продавач, който е решил да се възползва от момента, за да изкара някой допълнителен лев.
Имайте предвид, че дори и да се случи някакво охлаждане в определен момент, а то неминуемо ще се случи, не можете да се надявате на някакви фантастични редукции в цените на имотите. Много хора като усетят, че не могат да вземат исканата от тях сума най-вероятно ще предпочетат да изтеглят имота си от пазара в чакане на по-добри времена, а пък ако се стигне до публична или държавна продан поради неплащане - и там процедурата претърпя много промени, много нови изисквания и частните съдебни изпълнители няма да пуснат имоти на безценица просто, за да ги продадат, а ще се наложи да се съобразят най-вече с изискванията на кредиторите, които също са участници на пазара и че предпочетат да изчакат преди да претърпят загуби от продажбата на обезпечителните активи.
В тази връзка Американската централна банка вече увеличи лихвите, като 30 годишната фиксирана лихва по ипотечните кредити в САЩ вече е 5%, обявиха че няма да е последното вдигане за годината, пазарът е глобален, скоро време ще се усети и тук, та евтините кредити ще претърпят и те спад, което неминуемо ще се отрази на търсенете на имоти и в един момент балансът на пазара ще се възвърне, дори и за кратко, тъй като все пак живеем в Българиа - страната на крайностите.
Така че информирайте се, не вярвайте на всичко, което чуете, не спекулирайте излишно и вие и в крайна сметка има и други видове инвестиции - злато, взаимни фондове, crowdsourcing, крипто и какво ли още не.
За останалите видеа от влога можете да се абонирате в KZbin канала ‪@miroslavy‬ .
Можете да харесате страницата на компанията във Facebook - Tiaestates или да ме последвате във Facebook и LinkedIn - Miroslav Yazov, където редовно публикувам интересни факти и статии, както и забавни моменти от живота си като брокер.
За оферти, които предлагам за покупка или под наем можете да посетите сайта ми на tiaris.bg/​.
Ако пък предпочитате да почетете, на tiaris.bg/news можете да откриете статии по темите, които дискутирам във влога.
Ако пък искате да се свържете директно с мен 0899 105 305, дори и да не мога да говоря в момента - винаги връщам обаждане.

[@ivayloi736]

Аз лично не мога да препоръчам на млад човек да си купува апартамент в България. Има си точна сметка колко трябва да струва един имот на база заплатата която вземаш. В САЩ са казали - къщата ти трябва да струва не повече от 2.5х годишната ти брутна заплата... В България, за много малко хора излиза тази сметка, защото заплатите са ниски. Примерно, вземаш 2000 лева брутна заплата х 12 месеца х 2.5 = 60000 лева. За тази заплата, това е адекватна цена на жилището в което живееш. Ако струва повече - просто не си струва да се живее в тоя град. Намерете си Европейски град, където сметките излизат... А тук нашите "инвеститори" да си ги държат апартаментите. Вижте статистиките за млади хора. Последните 30 години "демокрация", 50% по-малко млади хора в България. За какви "инвестиции" си говорим? Но е ясно в България как стоят нещата, нямаме икономика да си влагат хората парите, затова се "затварят" едни пари в недвижим имоти... И се чакат, някакви имагинерни по-добри времена. Но да, съгласен съм, че тези които все пак са решили да останат тук, и ги имат парите, няма смисъл и да чакат, защото цените няма да се променят кой знае колко. Няма къде да отидат другаде просто. Така че ще стоят с идеята за реализиране на някаква бъдеща печалба, пък дори такава никога да не дойде. И в Щатите на много места я има тая ситуация. И там съм гледал кадри как много магазини и апартаменти стоят празни, за да могат да задържат изкуствено пазарната оценка на имота (защото остава последната). По тоя начин примерно можеш да теглиш заем въз основа на тая фалшива пазарна оцена. Големи са игричките в недвижимите имоти, но пак казвам, това което трябва да ги интересъва особено младите - колко заплати трябват да се изплати едно жилище. Това недвусмислено показва колко е надценено, не ви трябват никакви "експерти" да ви обясняват, само трябва да можете да умножавате...

[@InTheMiddle95]

Ха! Били казали... Че в Щатите да не би като средната заплата ти е бруто 70к $ средно къщите не са 300-400к. Моля ви се... Има една приказка за пазара и тя е, че една цена е реална, стига някой да е готов да я плати. В цял свят е трудно да си купиш жилище, няма такъв филм с лекота да си го вземеш. Даже в България дори и на тези цени бих казал, че едно домакинство има сравнително ясна перспектива да може да си закупи жилище стига да има навици за пестене. Тук просто се намесва и малко сравняване с предишни времена и строй, където вече ще се сългася лесно са си купували панелките, но вече не живеем в такива обстоятелства...

[@evgenyayanis1828]

Сметката там излиза, плюс това купуваш къща с двор поне две спални и тн а тук един мижав апартамент тесен

[@n4870s]

500 евро няма да станат, но те толкова се надцениха че може да имат драстичен срив и пак да са скъпи. Мисля че ще паднат на нива от преди пандемията. Това цели фед на сащ там.

[@nednedelkov7852]

Здравейте г-н Язов, От скоро съм в този свят и за съжаление нямам особено голям опит, но въпреки това се опитвам да направя някаква преценка. Ще предложа пример от огледи като купувач и се надявам на честен отговор. Имота се намира в гр. Благоевград, около 93-94 кв м без общи части. Има 2 тераси, 2 спални, 2 тоалетни(едната с баня), хол с кухнески бокс и коридор. Локацията е широк център (Топ локация за този град). Апартамента е обзаведен със средно висок клас мебели и вече износени уреди като AEG и други. На оглед, това което виждам с очите си. ... Дограмата е от времето на строежа на блока преди 2000 година и на места си личи, че е боядисвана, но се забелязва, че е стара и дори от части дървена, което забелязвам по олющените частици от дърво от външната част (не съм наясно каква е точно тая дограма, но от части изглежда дървена с pvc). Щорите са изключително захабени, но апартамента изглежда да е светъл и добре разпределен. Плочките са от времето на строежа и като цяло ремонт не е правен от както е купен и обзаведен. Към имота е включено широко мазе(поне за мойте стандарти) към 7-8 кв метра. Не е последен етаж, но има асансьор. Самото сторителство е с "Итонг" в основите си, но на места в целия блок се забелязва старата тухла от преди 20-30 години може би.За този имот се иска 95 хил. евро. Малко подробности около огледа с брокера. Брокера се опита да ме убеди, че дограмата е стабилна и повечето в блока не са я сменявали поради тази причина (на въпрос колко ток плащат през зимния период, те заявиха сума, която аз плащам за износена дограма пак от времето на строителството около 2000 г в подобен блок (според мен твърде висока за материалите и изпълнението)), но аз това го знам предварително, защото усещам студа когато топлината не се задържа изобщо. На въпрос - "Има ли изолация?" Излъгаха ме в очите, че е от времето на строежа. Бърз външен оглед на блока показва, че не са много санираните апартаменти, а със справка от живущ в блока се оказа, че няма никакви данни да е имало някаква стабилна изолация от времето на строежа. Вижда се колко са санираните апартаменти (този не беше от тези въпреки, че е краен и би трябвало да го санират поради тази причина). Колко реална е цената на 3-стаен апартамент, на който според мен трябва да се смени дограмата (между 6-10 хил лева), трябва да се ремонтират старите плочки и цялата баня (6-7 хил примерно) и не е саниран? За този апартамент в центъра на Благоевград се искат 95 хил евро, като според мен основните опорни точки за тая цена е добрата локация и факта, че е обзаведен. Наясно съм, че може да има и други фактори, които да не съм предвидил, но в същия блок се продаваше апартамент, който не беше краен, не беше ремонтиран, има същата дограма и не беше обзаведен. Цената му по това време беше 69 000 евро. Говорим за цена, която е от месец април(Сега). Може ли този вариант да се приеме като надценен на местно ниво предвид всички "дребни" проблеми, които изброих горе?

[@miroslavy]

Здравейте и благодаря за изчерпателния коментар, аз много обичам да казвам, че цената на един имот е редно да включва и разходите по неговото привеждане в нормален вид за обитаване, така че моят съвет е да сравните тази оферта с други на пазара, но нови, новопостроени, новообзаведени и ако този с ремонтите ви излиза чувствително по-скъп значи е надценен. Много хора слагат в цената остаряло обзавеждане и оборудване с довода “ти знаеш ли за колко съм го купувал на времето”, като не отчитат похабяване и решават, че един диван примерно, купен преди 10 години има същата стойност като в момента. Иначе така като ви чета мислите и гледам цената от 1000 евро на кв.м наистина ми се струва височка.

[@milmak7263]

По добре да дадете малко пари преди да купите имота. Real estate appraisal

[@petkovalev3201]

По-добре пари в банката от колкото пари в кух имот, точно преди да започнат да вдигат лихвите по кредитите.

[@miroslavy]

Cash is king ситуация

[@ivayloi736]

Близо си, ама не съвсем. Банката не се занимава с пари, а кредит. Това което наричаш "пари" в английския си има специална дума - currency. Значи поток. Те си имат специална друга дума за истински пари - money. Две думи, за две различни неща. Пари няма след 70-те когато Никсън прекратява златният стандарт, и САЩ започват да "печатат" като всички останали бананови републики. Тъй че ако имаш истински пари, които не могат да ги обезценяват чрез инфлация хубаво. Ако можеш и да теглиш заем на много ниска и фиксирана лихва - пак хубаво. Много хора правят огромни пари защото умеят да използва кредит в тяхна полза. Както направиха и кредитните милионери тук, и надявам се помниш какво стана с тия дето имаха "пари" в банките... Някои се удетиха, че то не било наистина пари, а кредит, и друг го глътна и използва, ама не бяха много...

[@miroslavy]

Близо си, ама не съвсем, ааа, това беше топ, евала!

[@polyglota80]

Не е точно така, защото в един слънчев ден банката ще ти откаже да ти даде парите и ще духаш супата.

[@kompleksar2941]

Само този който има пари може да решава дали има балон или не.

[@miroslavy]

Всеки има право на мнение, и зад всяко мнение стои някаква логика, в повечето случаи субективна и непълна

[@user-pi6fb4zv8r]

Както винаги полезна и адекватна информация. Какво имаше предвид рушащата се панелка? Че на всички панелки не им остава много време и въобще какво мислиш за бъдеще какво ще се случи с всички панелки ? Поздрави.

[@miroslavy]

Благодаря за въпроса, ами доста панелки са в много лошо състояние, експлоатационният им срок е на привършване, инсталации, дограма са заминали, енергонеефективни са и ако не се предприемат мерки за саниране ще станат негодни за обитаване и ще бъдат овакантени

[@user-pi6fb4zv8r]

@@miroslavy Интересно ми е понеже знам, че много голям процент от българите живея в панелни блокове и сроковете им изтичат, какво ще стане ако изведнъж много от тях се наложи да бъдат овакантени. Знам за примери в други страни , че става държавна политика, санирането им. Немога да си представя да почнат да се бутат тези панелки и хората да остават без домове. И като цяло ще обясниш ли в какво се състои овакантяването им?

[@miroslavy]

То и при нас е държавна политика по принцип, но доста опорочена, а и свързана с разходи от страна на живущите, които те не са склонни да поемат с всевъзможни доводи. Смятам, че ще стане беля скоро, която ще събуди доста хора за този проблем и ще се стартира масово ремонтиране.

[@user-pi6fb4zv8r]

Вече има примери на блокове, който са компроментирани. Хората още не са се изплашили или не се притесняват. Като се сетя в Столипиново как се поддържат панелките с наводнени мазета и имам известен оптимизъм за здравината на този вид строителство.

[@V.Budinov]

Мислиш ли, че панелките ще паднат драстично? Дали банките ще спрат да финансират панел и епк?

[@miroslavy]

Те ще паднат с най-много, при толкова много ново строителство ще станат неликвидни и банките ще ги оценят на доста по-малко

[@TumnataIstina]

Дали пък няма да паднат имотите ако повече хора си стоят при мама и тате ? Когато няколко пишман инвеститора си пръднат в гащите и не могат да си обслужват кредитите другите ще се замислят дали ще правят гета като това на Гребната ;)