PROPOSTA D’ACQUISTO VINCOLATA AL MUTUO? NO GRAZIE

[@GabrieleAltamore]

Essendo il mio pubblico prevalentemente formato da acquirenti sarebbe per me stato facile parlare a favore di questi, ma non sarebbe stata la verità. Preferisco ricevere qualche severa critica piuttosto che divulgare mezze verità.

[@pellegrinodepalma9712]

Buongiorno, nella guida e' spiegato come presentare una proposta irrevocabile su un immobile cointestato ( intestato a piu soggetti ) ?

[@GabrieleAltamore]

Si, ma in sostanza basta intestare la proposta a tutti i venditori che dovranno firmarla tutti per accettazione.

[@eddiew.9164]

Secondo te ha senso fare un'offerta più alta e chiedere "meno" mutuo ma vincolarlo alla proposta? Nel senso che anzichè chiedere alla banca il 60% del costo chiedo il 40% e pago il 60% subito, con un'offerta più alta (quindi l'agente ha una commissione più alta) e in cambio l'agente me la lascia vincolare al mutuo?

[@GabrieleAltamore]

@@eddiew.9164 ciao, sui parametri 60 e 40% non credo possa cambiare molto, già al 60% è un mutuo che ha ottime possibilità di successo, idem per la commissione, non ha senso offrire di più.

[@MariaVarlan-n8d]

Salve Gabriele, apprezzo tantissimo i tuoi video e consigli che ci dai complimenti!io ho fatto una controproposta d'acquisto per un immobile avendo dato la caparra di 5000€ differenza con il mutuo avendo già il vauser da la banca per adesso, agenzia su la controproposta a specificato che la suddetta proposta e condizionata sospetivamente al rilasciato della delibera reddituale e al buon esito della perizia, specificando anche che la provigione dovrebbe essere versata al avenuta conoscenza dell'accettazione della proposta, ti sembra giusto? grazie aspetto la tua risposta

[@GabrieleAltamore]

@@MariaVarlan-n8d ciao e grazie per i complimenti , sono sempre apprezzati. Direi che la dicitura da te utilizzata è corretta nella prima parte, ma non nella seconda “ specificando che la provvigione dovrebbe essere versata all’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta”.Come mai hai messo questo?

[@MariaVarlan-n8d]

Grazie mille Gabriele per la tua risposta, e stata l'agenzia a scrivere questo, è i venditori non hanno accettato si sono rifiutati a vendere, così noi abbiamo perso la possibilità di acquistarla con tutto ciò che ci piaceva tanto 😔

[@Pleiadix]

Se l'agenzia immobiliare conosce il mediatore creditizio e non hai la delibera del mutuo, in quel caso non hai il diniego dalla banca , quindi dopo un mese puoi tentare di avere il mutuo a un'altra banca, se invece l'agenzia non conosce il mediatore creditizio, e la banca non ti da la delibera del mutuo, in quel caso hai il diniego per 6 mesi perché l'agenzia vuole un documento erogato dalla banca che non hai avuto la delibera e viene registrata nella banca dati. Giusto?

[@GabrieleAltamore]

tutto corretto, ma il diniego non è per 6 mesi, è un diniego e basta.

[@user-vu4tf3eb9l]

Ho una banca digitale e sono in procinto di firmare una proposta in cui mi impegno a versare 5k con bonifico entro 24h dall'accettazione. Sicche' sara' anche vincolato all'ottenimento del mutuo, cosa succede a questa caparra qualora non me lo concedano? Devo fidarmi che mi venga restituito? Possibile che nell'era digitale non ci Sia una valida alternativa all'assegno?

[@GabrieleAltamore]

Ciao, non c’è una valida alternativa, devi fidarti che ti venga restituita, che chi la riceve sia onesto e soprattutto solvibile. L’era digitale lasciala per gli acquisti online, l’assegno bancario è l’unico strumento sicuro, a mio avviso, per lasciare una caparra.

[@alexpq1315]

Certo, e se il venditore incassa l'assegno!? Oppure lo custodisci tu fino al rogito!? Qui non bisogna fidarsi mai di nessuno perché i soldi non hanno amici...

[@Calistake047]

Video molto interessante che permette di mettersi una volta tanto nei panni dell'agenzia. Trovo sia utile (oltre che giusto) capire anche le loro ragioni e dinamiche di lavoro. Detto questo, il vincolo sospensivo non serve solo nel caso in cui la banca rifiuti completamente il mutuo, ma anche in quei casi in cui, anche a causa dell'incompetenza dello stesso agente, il perito della banca discordi sul valore dell'immobile e l'istituto di credito accordi una cifra inferiore. In casi del genere, è giusto che l'acquirente si trovi a perdere la caparra solo per aver fatto un'offerta troppo generosa - offerta accettata di buon grado da agente e venditore?

[@GabrieleAltamore]

Ciao, la mia idea e che nessuno debba rischiare di perdere denaro se non per propria negligenza o inadempienza, ed è per questo che quando non si vincola una proposta al mutuo si ricorre spesso al vincolo sul valore di perizia indicando una tolleranza del 5/10% in base alle situazioni.

[@alexpq1315]

Guarda ogni lavoro ha il suo rischio e il vostro è soltanto il tempo che ci mettete a pubblicare un annuncio e seguire le visite (quelli un po' più seri seguono per bene anche tutta la documentazione della casa che sta vendendo). A volte vendete veloce e incassate subito, e altre volte meno, quindi è una cosa con la quale dovete fare i conti e compensare eventuali ritardi procedurali. Il compratore non può impegnarsi a pagare una casa con dei soldi che ho ha giusto per garantirivi il vostro guadagno... È il compratore che rischia grosso se non ha il vincolo del mutuo e sarà soltanto il compratore che ci rimetterà un sacco di soldi e tempo se qualcosa non quadra con l'agenzia dell'entrate e tutto il resto. Quindi mi dispiace ma non hai ragione in quello che dici, tu guardi soltanto il tuo orticello e gli altri cavoli loro... E poi hai detto una cosa giusta ma allo stesso tempo è una pratica molto sbagliata, il venditore non può contare con i soldi della caparra per saldare nessun debito e tanto meno per cercare di comprare un'altra casa, poiché se salta fuori un problema con la casa che vuole vendere per mutuo o problemi strutturali salta tutto e il venditore si trova a dover ridare dei soldi indietro che ha già speso per la "falsa fiducia" che tutto sarebbe andato liscio ed lì dove partono i casini legali, casini legali dai quali voi agenzie non rispondete e ovviamente be ne tirate fuori... Quindi il venditore che paghi quello che vuole pagare dopo il rogito, è una cosa molto semplice da capire... Poi vuoi che la gente utilizzi il tuo broker perché fa i suoi giri con le banche per fare dare i mutui alla gente!? Ottimo, finanzialo tu con i soldi della tua provvigione visto che tante volte chiede il 3/4% del valore della casa che state venendo sia al compratore che al venditore... Bella la vita così vero!?

[@GabrieleAltamore]

Capisco perfettamente il tuo ragionamento, ma quella da me descritta è la verità, senza edulcorare nulla o voler far passare gli agenti immobiliari come dei santi.Se il mio lavoro si limitasse a pubblicare un annuncio e fare le visite, a quest’ora avrei chiuso bottega e non sarei su strada da 20 anni,sempre con lo stesso marchio, mio e non affiliato a nessun gruppo, lo stesso socio e i miei super collaboratori decennali e tutti abilitati,ma capisco che molti si limitano a fare il minimo indispensabile e cambiano collaboratori privi di abilitazione con la stessa frequenza con cui cambiano scarpe, ma finché venditori ed acquirenti poco furbi continueranno ad affidarsi ai supermercati dell’immobiliare riceveranno ciò che meritano.Il venditore può utilizzare i soldi degli acconti/caparra come meglio crede, consapevole del fatto che essendosi affidato ad un’agenzia seria, avrà già effettuato tutti i controlli necessari a garantire la commerciabilità del bene e che questo sia aderente a quanto promesso, quindi non ci saranno problemi. Per quanto riguarda l’affidarsi al mediatore creditizio questa è una scelta, mai un obbligo. Ci tengo a dirti che ho apprezzato molto il tuo commento, perchè rispecchi la visione che la gente ha delle agenzie, ma ammetto che la colpa di questo pensiero è degli agenti immobiliari e delle leggi troppo permissive e che non danno quasi mai la responsabilità a noi mediatori, d’altro canto se ci sono pessimi professionisti è perchè ci sono pessimi clienti che si affidano al primo che capita e poi si lamentano, magari passano ore a pensare a quale cellulare comprare e poi affidano le loro case o i loro risparmi al primo che capita. Sono uscito un po’ dal seminato, lo ammetto, ma ci tenevo a comunicarti il mio pensiero.

[@alexpq1315]

Sono d'accordo con te che ci vogliono leggi più severe a tutela di tutti, ma questo deve essere promosso principalmente dai voi come categoria per tutelare chi lavora onestamente... Basta fare un sistema robusto e chiaro per consultare le abilitazione degli agenti immobiliari e basta fare delle leggi come si deve che obblighi ai notai di ri-controllare che l'agente immobiliare sia veramente scritto all'albo e senza segnalazioni di "cattivi" comportamenti nel suo percorso professionale, altrimenti l'atto di compravendita non può essere eseguito e pagheranno le penali ed eventuali altri costi il venditore che si affida al primo che passa per la strada e anche quello che fa finta di essere agente immobiliare (con aggiuntiva denuncia penale per dichiarare il falso) perché macchia la vostra reputazione con continue pratiche scorrette. Sicuramente non sarà una cosa facile da fare né veloce, ma se iniziavate a fare qualcosa per cambiare le regole 20 anni fa, sicuro ad oggi non esisteva la jungla che abbiamo in Italia su questo e tante altre cose...

[@natielagalli634]

Ciao Gabriele. Vorrei comprare il tuo libro ma vivo in Inghilterra. Hai una modalità elettronica?

[@GabrieleAltamore]

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[@nascio76]

Sono come al solito in disaccordo Innanzitutto l agente immobiliare non si puo rifiutare di prendere una proposta d acquisto. Se lo fa ho il diritto di andare direttamente dal venditore e scavalcarlo. Altra cosa che mi risulta un pò difficile da capire è come mai ci vogliano almeno due mesi. Io mi sono fatto fare la (pre) delibera dalla banca appena ho deciso di mettere in vendita la mia. Ha valore semestrale se le condizioni non cambiano. La banca me l ha concessa in 48h dall aver fornito la documentazione richiesta. Non ho avuto rogne, richieste di eventuali garanti... Tutto liscio in 48h da detta data. E non sono un dirigente, ma un semplice impigato privo di debiti e con un conto corrente non risicato. Poi la palla è passata al venditore: in caso di non conformità ecc ecc il problema era suo, non mio. Comunque ho avuto la perizia la settimana dopo la proposta e l unico motivo di discussione, dove ho puntato i piedi, è stato che volevo concludere entro 10gg in quanto mi trovavo a cavallo tra il periodo del tasso ancora basso e l aumento vertiginoso. Il venditore voleva concludere a settembre per sfruttarla gli ultimi due mesi (villa al mare). La banca fu molto chiara: entro fine giugno ti garantisco questo, dal 1 luglio quest altro. Inutile dire che ho invocato l articolo quinto: chi ha il soldo in tasca ha vinto. Ovviamente ha ceduto al "ricatto". Tutto senza agenzia, tra privati. Vista, proposta e acquisto in 20gg scarsi. Il mediatore creditizio serve se stai facendo il passo piu lungo della gamba e ti serve qualche gabola. E già questo è un errore. Mio personale pensiero.

[@GabrieleAltamore]

Ciao, non sempre va come da te descritto, raramente le persone hanno un pre delibera, difficilmente la ottengono in 24 ore. Te fai del tuo caso la normalità, hai vissuto quello e credi che vada sempre così, ma nella maggior parte dei casi è assai diverso. Ti sei mosso bene, è andato tutto bene, eri nelle giuste condizioni, sono felice per te,ma il tuo caso non fa statistica. Se si fa il passo più lungo della gamba il mutuo non si ottiene, ne con, ne senza mediatore creditizio, che non può fare miracoli ne forzare le regole del sistema bancario.

[@nascio76]

@@GabrieleAltamore per passo piu lungo della gamba intendo cercare immobili che oggettivamente non puoi permetterti e per questo chiedi il tasso variabile, per avere maggiori somme. Poi piangi di brutto quando questi salgono e si urla "banca ladrona". Ecco la gente è così. Ti puoi permettere un monolocale e invece cerchi di comprare un trilocale. Oppure chiedi un mutuo con attivi due o più finanziamenti. Io credo di essere, come dici tu, la particolarità semplicemente xchè adotto la filosofia "ok, vorrei ma non posso" e non "ok, faccio carte false per ottenere" Ti ripeto, sono un semplice impiegato, prima di chiedere la delibera ho riconsegnato carte di credito, chiuso tutte le linee di debito, fatti i dovuti calcoli per sapere quanto oggettivamente potevo chiedere senza strozzarmi x 30 anni e/o palpitare x l ottenimento del credito.

[@claudio64347]

Chi ha un'azienda deve essere pronto a rischiare e deve mettere in conto che le cose possono anche non dare guadagni ma persino perdite (per questo di solito si ha un minimo di fondo aziendale). Certo a nessuna azienda piace rischiare, ma senza rischi saremmo tutti bravi a fare soldi. Non è giusto che si sposti il rischio e si aggravino le spese al cliente solo per stare tranquilli di non perderci come azienda. Ma questo è solo il mio parere, certo non accetterei di sostenere spese oltre quelle canoniche, anche perché se la banca impiega molto a fare il suo mestiere trovo giusto che i problemi se li sbrighino tra immobiliare ed istituto, magari con apposite e reciproche regole o accordi nazionali. Perdoni la sincerità.

[@GabrieleAltamore]

@@claudio64347 apprezzo la sincerità, come dico nel video riporto quello che realmente succede quando si va a sottoscrivere un proposta con vincolo di mutuo, ovvero il pensiero di tutte le parti coinvolte, poi che sia giusto o sbagliato dipende sempre dal punto di vista, bisogna cambiare sedia mettendosi su quella dell’acquirente, del proprietario e dell’agente cercando di trovare un punto di incontro. Essendo il mio pubblico prevalentemente formato da acquirenti sarebbe per me stato facile parlare a favore di questi, ma non sarebbe stata la verità. Preferisco ricevere qualche severa critica piuttosto che divulgare mezze verità.

[@danielaburbo4515]

Ciao, sono stata ora dall'agente immobiliare, che ho scoperto essere anche il proprietario dell'immobile che vorrei acquistare, per un primo incontro informativo. Ho intenzione di richiedere un mutuo pari a circa il 30% della cifra che ho in mente di offrire e l'agenzia mi ha chiesto di non subordinare la proposta alla concessione del mutuo o al limite, visto che verbalmente la banca mi ha già detto che posso avere in breve tempo la predelibera, di vincolarlo alla perizia della banca. Inoltre visto che l'appartamento è di sua proprietà non sono previste provvigioni (immagino le abbia incluse nel prezzo richiesto!) E' tutto corretto?

[@GabrieleAltamore]

ciao, le provvigioni non sono previste in quanto essendo lui sia il proprietario che l’agente immobiliare non può operare in veste di mediatore, in quanto una delle caratteristiche fondamentali è l’imparzialità tra le parti, in questo caso essendo impossibile deve operare come fosse una compravendita non intermediata.Normalmente noi agenti immobiliari per vendere un nostro immobile ci affidiamo ad un collega di un’altra agenzia, è una sorta di codice etico per chi ancora possiede questa qualità. Cerca di fare le cose fatte bene, vincola la proposta al muto se ti fa sentire sicuro, il vincolo della perizia non serve a nulla, nel tuo caso è un inutile contentino.Un consiglio: fatti assistere da un soggetto esterno e imparziale che controlli la proposta e quello che dovrai firmare.

[@danielaburbo4515]

@@GabrieleAltamore TI ringrazio per l'informazione. Purtroppo non ho molto tempo perché l'agente mi ha fatto vedere una proposta già presentata con anche l'importo offerto, identico a quello che pensavo in origine di proporre e che ora so di dover aumentare. Anche l' altro proponente ha un mutuo minimo e ha accettato di non vincolare la proposta...

[@GabrieleAltamore]

@@danielaburbo4515 ok capisco perfettamente la situazione!

[@robertoandreasi8695]

Che lo paghi l'agenzia o il venditore allora il mediatore

[@GabrieleAltamore]

Corretto

[@manat8137]

Tutte balle lanciate sapendo che sono balle!! Esiste sempre un modulo di preapprovazione mutuo della banca!

[@GabrieleAltamore]

Beato a te!

[@FoxyMedea]

Buongiorno Gabriele, grazie ai tuoi video credo di non aver fatto proprio la figura della fessa. Ne ho guardati tanti ed ho preso appunti, andando addirittura in Agenzia a firmare con un foglio scritto con i 5 punti fondamentali! 😅 Tuttavia, nonostante abbia espressamente chiesto la clausola sospensiva l’agente ha scritto così “la presente proposta è vincolata a concessione di mutuo pari a…”. Va bene? O mi ha “fregata”? Ho dovuto veramente insistere x la clausola… non voleva… cosa ne pensi? Inoltre, tramite terze parti ho scoperto che il terreno intorno all’immobile ha delle vene d’acqua sotto il terreno, che danneggiano la strada vicinale a ridosso del terreno e per il quale il Comune sta costituendo un consorzio per sanare la strada… Consorzio al quale io dovrei associarmi ed il quale mi chiederà una quota x per sistemare la strada e la “mia” sorgente. Avendolo scoperto da sola, ed essendomi stato omesso, posso chiedere la rescissione della proposta nel caso venga accettata?

[@GabrieleAltamore]

Ciao, penso che non avresti dovuto firmare, considera però che la giurisprudenza tende a far diventare sospensiva la clausola del mutuo la dove non è indicato nulla.

[@FoxyMedea]

@@GabrieleAltamoregrazie per la risposta. Come sono tutelata invece riguardo al problema del quale non ero stata messa al corrente ne dal venditore né tantomeno dall’agenzia? Grazie

[@GabrieleAltamore]

@@FoxyMedea ciao, essendo staro modificato il commento non avevo visto la seconda parte, se il proprietario fosse a conoscenza di questi interventi imminenti allora puoi chiedere che se ne faccia carico, manda subito una comunicazione formale all’agenzia dove comunichi quanto da te scoperto dicendo che il prezzo da te offerto non teneva conto di questo aspetto.

[@FoxyMedea]

@@GabrieleAltamoregrazie, gentilissimo

[@davidebruno977]

La state facendo passare per una cosa normale…

[@GabrieleAltamore]

Ciao, cosa intendi?

[@nascio76]

Imporre il vostro mediatore creditizio.

[@GabrieleAltamore]

@@nascio76 io non impongo il mediatore creditizio a nessuno, ma una consulenza si, perchè devo sapere se chi mi vuole fare una proposta vincolata al mutuo sia consapevole di quello che fa oppure sia solo un perditempo o sognatore.

[@davidebruno977]

@@GabrieleAltamore rispetto la divulgazione che porti sul canale ma credo anche che mettendo 30/45 giorni al massimo di sospensiva, quando per un mutuo la banca impiega almeno 60 giorni, facendo questo, imponi l utilizzare di un mediatore creditizio, non solo di una consulenza, (che sarebbe anche quasi legittima)

[@GabrieleAltamore]

@@davidebruno977 ora mi è chiaro il tuo punto di vista.