【不動產系列ep.28】買賣解約了，仍然要給仲介費！？合約內容怎麼訂，效力大不同！

[@謝慧聿]

感恩陳老師精彩的解說讓我更一層了解讓我這沒什麼讀書的人深入淺出感恩您的佛心與大衆結緣隨喜。

[@邱比特-g4y]

確實，土地法規在實務上碰到的問題，如果不是懂法規的人遇到，在處理這些問題時，很容易因為民法的買賣跟土地本身法規的相互關係下，去踩到雷，我記得一個地產估價師就說過，他常出席去訴說土地法規問題給法官聽，法官也是聽的懵懵懂懂很是吃力，同樣學法學買賣糾紛，但是對於買賣金額很高的土地房產問題時，其相關的問題除了要讀土地相關法規外，還有地產實務從業經驗的人來教來帶，才能順利解決問題，感謝教導

[@samhuang7599]

謝謝老師~~淺顯易懂。 人心 仁德

[@sophie2889]

🎉🎉🎉🎉🎉謝謝老師的開課期待已久🎉🎉🎉🎉🎉

[@yi111100]

剛好最近要買中古屋，就有需要押貸款條件，非常感謝老師的分享!非常實用

[@81717kim]

真心感謝...學到了

[@lee201759]

感恩！受益良多！

[@a2327777]

老師好～ 首先，謝謝您分享優質的影片！ 想請問老師，之後會否有從建商角度討論有關近期打房政策後的解約影片？

[@徐佩君-o2s]

謝謝老師的教學。 👍👍👍👍👍

[@謝慧聿]

感恩導

[@juser6462]

感謝老師 ❤

[@windirjancsi23]

其實沒有成交仲介費不能用總價算

[@陳彥瑾-g8t]

除非撤銷，不然只是酌減；酌減還是走合約

[@許佑祥]

謝謝！

[@50king98]

0:01精彩預告:現金無法補足尾款導致違約，10或15%價金被沒收0:22明明沒買到，合約已解除，但仲介卻要收費0:26解除屬“第2次移轉”，影響重大 0:47房屋限貸令衝擊0:58例-房產買賣透過仲介成交並簽訂契約，買方先付10%使契約成立，賣方將權狀交給配合的代書，但貸不到款1:35合約一般會寫貸不到需“現金補足”1:56若現金無法補足，就會導致違約2:02此時賣方會寄存證信函，限期7日內繳清尾款2:12逾期未繳，寄第2張存證信函告知若再不繳就解約2:21收到第3張存證信函即通知解約，並連帶沒收已付價金2:31若價金為10%，其未超過內政部規定的15%。若為20%，甚至更高，則主張違約金過高，請求法院酌減2:54內政部規定“損害賠償不得超過15%” 3:23仲介跑來跟買方要仲介費，但沒買到房，合約也解除了，為何要付仲介費？3:46買賣契約成立了(稱為成約)，仲介才能請求報酬3:57事後解約因法定理由導致解約，此屬可歸責於雙方的部分4:15“事後合意解約仲介費還是要付”，因合約已成立，是事後才解約的4:41若為法定事由而解約，其也被認為是契約，是事後解除，“還是要付仲介費”5:13 5:55若貸款貸不到被要求現金補足而不補足，因此被解約沒收價金，這一定要付 6:07將貸不到提升為“條件”，未滿足條件則合約不生效6:30民99條第一項-附“停止條件”之法律行為，於條件成就時發生效力6:36民99條第二項-附“解除條件”之法律行為，於條件成就時失其效力7:02*要約定為“貸款貸不到，本合約不成立or失其效力” 7:40若已過戶但卻貸下不來，因條件不成就，所以是“塗銷”，回復回賣方手上，已付價金返還買方7:58買方應塗銷，而非移轉。解約是“第二次移轉”，要課稅，甚至衍生房地合一稅爭議8:14若因契約不生效力而回復為原來所有，因物權未變動，所以不用扣土地增值稅，未來也無房地合一稅爭議 8:38 8:49爭議一.貸款：貸款貸不到，合約要產生什麼效力？9:02爭議二.合約：1.建地不可為他人法空2.可指定建築線3.已取得他人土地同意書，可開路&埋五大管線4.路寬影響可蓋面積10:48 11:12地過戶後，買方在指定建築線時發現前面有水利地無法指定建築線時該怎辦？11:42若無供灌溉使用可申購12:21若提告解約&返還價金，其為合約已成立，事後解除or減價12:37仲介將其視為合約成立，買賣有成功，可拿仲介費13:10依當初約定的條約來看，此屬瑕疵還是條件？13:27可將約定提升為“條件”13:47未達條件，則合約不生效力or溯及失效 14:30案例16:04用民88條意思表示錯誤來撤銷16:27民88&90條皆有1年時效限制，除斥期為1年，超過1年不可再行駛權利16:49此案因主張解除契約而致使敗訴16:58*重點:1.將你認為重要的事提升為條件，停止or解除條件成就，使合約不生效力17:08 2.用詐欺或意思表示錯誤來撤銷買賣 17:28案例-買賣契約已成立，但賣方事後反悔，認為合約是父親簽的，未得本人授權17:59若買賣雙方簽訂和解契約來解除契約，仲介費還是要付18:22若主張未授權，合約不成立，則不用付仲介費18:44 18:59賣方委託仲介賣東西19:08仲介契約有一般委任&專任委任兩種19:15一般委任可委任abc多個仲介，最後看誰先成約，由其獨得仲介費19:44有人會在快成約時故意找其他仲介讓其成約，來割韭菜20:12其可能牽涉民101條故意使條件不成就，或民184條第一項後半段故意以背於善良風俗之法加損害於他人20:32若有證據證明其故意使其條件不成就或侵權行為，此時仍要付仲介費20:46專任委託常遇到的問題有:1.快成約了卻不出面簽約，想省仲介費，故意拖時間，之後私下成交21:02 2.或者於委託期間私下成交21:06 3.等過期後再私下成交21:15*仲介期滿後3個月內，若私下與代看人士成交，還是要付仲介費21:47專任委託有期限，若屆滿後與非代看人士私下成交，因期限屆滿，委託關係消滅22:10一般委任如遇受任人不積極講空話時，“可隨時終止委任”23:08其只能收取至終止前的報酬23:26只要是委任關係都可以終止23:33終止的話其會約定你原應付報酬還是要付，但最高法院不認同23:42終止是付你前面支出應付的部分，並不可請求原來約定的報酬作為終止的損害賠償或違約金23:55若有另外約定違約金，其非以原來報酬為凖，這是可以的24:14 24:54影片總結

[@50king98]

民90條law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=90&ty=L

[@louisecdann1253]

經濟學界認為政府打抄房增加更多人民的財產損失❗️⋯但是政府機關賺了很大的稅收增加一倍以上👍🏽

[@洪朝輝-h1i]

多聽老師講課，就會增長知識，感謝。

[@閒聊雜談]

其實會這麼多問題，但是把所有問題歸納也就很固定那些，政府只要彙集問題大全出資料成冊，供大家索取使用就沒那麼多問題了，政府就是不做。

[@jordench]

老師,是我的法律偶像

[@周國海-c9b]

多一個人在房地產服務,就多一些費用,直接找建商購屋,反而便宜

[@sophie2889]

老師人生怎能這麼陷阱做人好難

[@Inalin-i6w]

沒有所謂指標就全民把不動產玩寬限期➕搬銀行錢拿去炒房炒股不還銀行錢！導致銀行沒錢繼續給眾生玩炒房而已啦！銀行財神爺的聚寶盆生不出錢而已！ 我國銀行至今從來沒有打過一次房！真正打房最好的武器就是升息啦

[@hauhungchen4289]

老師影片最後的 雙方合意解除 那句，感覺應該還是會踩到 解約 的雷

[@閒聊雜談]

另外有時候契約是房仲拿來的，在填寫時許多條件不知道而房仲誤導填寫，是否可以告房仲應告知而未告知呢？

[@flowerchc]

謝謝老師：所以預售屋一旦簽約就要付仲介費？買賣中遇到戰爭會有哪些情況

[@hauhungchen4289]

@@flowerchc 預售屋是對建商，哪裡需要仲介費？ 老師是把預售屋跟中古屋和在一起講，主要是要說明合意解約或一方違約 ， 跟未達成契約條件撤銷合約，所產生的不同法律效果區分 其實未達條件撤銷契約，可能賣方不太能接受放入書面條文，對房仲也是 因為契約撤銷是歸零，錢要全數還給買方，房仲一毛服務費拿不到 跟買方違約可以沒收斡旋跟訂金，房仲可以收服務費，二次房地轉移衍生稅務成本 你是房仲或賣方，自然不願意讓契約撤銷，對吧 所以，在賣方市場氛圍前提，又或者買方出價夠甜，賣方才有可能接受這種霸道條款 誰也不想讓到口肥肉跑掉

[@嘿嘿-m7f]

老師我不懂　為什麼是買方要出仲介費而不是賣方？是買方委託仲介要買房？

[@林俊宏-s5g]

一般在做房仲是買4%賣2% 沒有一定要怎樣 買賣的型態很多 有買方找認識的拖關係 也有賣方托賣的各式各樣⋯

[@黃泓鈞-o9u]

解約責任歸屬於買方 所以是買方 如果是賣方問題就是賣方

[@cwings28]

@@林俊宏-s5g 一般在做房仲是賣4%買2%吧

[@yisn6789]

這些條件下去，即使雙方同意，仲介也不會同意

[@cwings28]

買賣契約是雙方簽的， 仲介如何不同意？ 反而是專業代書要這樣寫， 仲介會向公司反應，不用這代書， 或者天花亂墜， 客戶較相信光鮮亮麗，接觸較多的仲介。

[@yisn6789]

@@cwings28 買賣雙方是仲介撮合，代書也是第一時間仲介公司配合，信義房屋更是信義自己的代書，這些條件下去保護了買方，仲介會假賣方不同意這幾條，當下就不用再簽約了，這是實務上經驗