Wie wird ein Haus auf Erbbaurecht bewertet?

Erbbaurechte für Einfamilienhäuser sind besonders bei älteren Baujahren aus den 60er und 70er Jahren zu finden. Diese Objekte werden nun nach und nach wegen des Alters ihrer Eigentümer an die nächste Generation verkauft. Die Wertbeeinflussenden Faktoren für ein bestehendes Erbbaurecht werden in diesem Immobilientutorial erklärt:
1) Restlaufzeit des Erbbaurechts
2) Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Erbbauzins und der am Markt üblichen Verzinsung für ein Grundstück (meistens nimmt man den Liegenschaftszinssatz)
3) Erhöhungsmöglichkeiten für den Erbbauzins (also wie oft, wie hoch)
4) Entschädigung für Haus nach Ablauf des Erbbaurechts (meistens in Höhe des Verkehrswertes, dann ohne Werteinfluss)
5) Sonstige Umstände, wie z.B. Einschränkungen der Zielgruppe oder Vorkaufsrechte
In diesem Film werden kurz die Rahmendaten erklärt. In einem weiteren Film werden dann die bei einem Kauf notwendigen Unterlagen aufgeführt sowie meine persönliche Meinung, ob man heute noch ein Erbbaurecht neu abschließen sollte.
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Ich bin von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung von Immobilien. Mein Tätigkeitsbereich als Gutachter für Immobilien liegt im Rhein-Sieg-Kreis mit Rheinbach, Meckenheim, Swisttal, Wachtberg, Bornheim und Alfter. Ebenso bewerte ich Häuser und Wohnungen und Gewerbeimmobilien in Bonn und dem Kreis Euskirchen.
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[@nickvanbarneveld6221]

Super erklärt! Was ist eigentlich, wenn der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages, sein Grundstück wieder selbst nutzen will? Was ist mit dem auf dem Grundstück bebauten Haus bzw. welche Rechte hat der Eigentümer des Hauses?

[@immobilienverstaendlich]

Dazu muss man unbdingt in den Erbbaurechsvertrag schauen. Dort wird vereinbart, was bei Ablauf des Erbbaurechts geschieht. Üblicherweise wird eine Entschädigung des Gebäudes vereinbart. Aber Vorsicht: diese kann auch weniger als der Verkehrswert betragen. Damit hätte der Hauseigentümer in der Zukunft einen Verlust in Höhe von 1/3 des Hauswertes, da er nicht alles ersetzt bekommt. Bei Ablauf fallen also die Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, dem Grundstückseigentümer zu. Üblicherweise zum Verkehrswert, der dann besteht, dem Hauseigentümer durch den Grundstückseigentümer ersetzt. Meistens geschieht dies gar nicht, sondern beide Parteien einigen sich vorher auf eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags zu neuen Konditionen. P.S.: Vielen Dank für den netten Kommentar!

[@Versiegelt144000DBi]

Wirklich schön erklärt und positiv formuliert. Eine Frage: Wenn laut Wohnpreisschätzung eine zu verkaufende Wohnung 116.000 Euro wert wäre. Wieviel sollte abgezogen werden vom Verkaufspreis, wenn für die Wohnung Erbbauzins zu zahlen ist. 20.000 Euro oder 30.000 Euro? Oder welche Formel gibt es hier, wenn das Grundstück 422 qm groß ist (Bodenrichtwert: 250 Euro pro qm), privat genutzt wird, sich darauf also ein Haus mit 7 Privatwohnungen befindet? Für meine Dachwohnung von 56 qm Wohnfläche mit Speicher von 25 qm Grundfläche und Keller von 15 qm Grundfläche zahle ich monatlich knapp 100 Euro Erbbauzins. Als ich sie 2010 gekauft habe, hatte ich monatlich noch 76 Euro gezahlt. Die Kaufinteressenten schlagen sinnbildlich die Hände über dem Kopf zusammen, wenn sie die Höhe des Erbbauzinses erfahren. Deshalb müsste ich vom Verkaufpreis ja ziemlich runter gehen. Wieviel aber??

[@Petra44YT]

Was soll das alberne Stopschild vor der Berechnung? Lenkt total ab. Übrigens: In München ist es durchaus üblich, dass die Wohnung nach Ablauf des Erbbaurechtes entschädigungslos an den Grundstückseigentümer fällt (und natürlich trotzdem noch einen hohen fünfstelligen Betrag kostet).

[@immobilienverstaendlich]

Dazu kann ich ehrlich gesagt keine Antwort geben. Üblicherweise liegt die Entschädigung beim Verkehrswert bzw. Mit Abschlägen vom Verkehrswert. Aber falls die Whg. entschädigungslos heimfällt, so wird dieser Nachteil auf jeden Fall am Markt im Kaufpreis mit Abschlägen berücksichtigt.

[@jorglindner2807]

Die Frage stellt sich natürlich: was ist, wenn das Erbbaurecht keinen Zinsvorteil bietet, sondern im Gegenteil: der Erbpachtzins deutlich höher ist als eine Verzinsung beim Kauf des Grundstückes wäre... Wie berechnen Sie dann den Wert des Erbbaugrundstückes?

[@immobilienverstaendlich]

Super Frage. Dann kann der Werteinfluss sogar negativ werden und das Erbbaurecht "belastet" den Wert des Hauses. Das kommt bei neu abgeschlossenen Erbbaurechten (z.B. 4% Neuabschluss bei der Kirche) und einem sehr niedrigen Liegenschaftszinssatz (z.B. 1,5%) vor.

[@elfihammer6246]

Super

[@ugursonmez5451]

Super erklärt Was passiert wenn Erbbauzins befreit ist besser gesagt mir würde gesagt das von 100 Eigentümer sind nur drei Eigentümer Erbbauzins befreit die müssen kein jährliche Erbbauzins zahlen was heißt das für mich gehört die teil von Grundstück mir. oder es ist nur bis zum Frist nur befreit oder Zahlen die voraus die ganze Erbbauzins

[@immobilienverstaendlich]

Danke für das Lob. Wenn jemand vom Erbbauzins befreit ist, dann ist das die totale Ausnahme und ist nur noch bei sehr, sehr alten Verträgen (50er Jahre) zu finden. Da wurde das einige Jahre so vereinbart. Unterstellen wir, der Eigentümer hat auf den Erbbauzins verzichtet, dann ist der Wert des Erbbaurechts extrem hoch, da die Erbbauberechtigten sozusagen "mietfrei" wohnen. Ich denke aber, es geht um einen anderen Fall: bei vielen alten Verträgen wurde keine Erhöhungsklausel vereinbart und es ist sehr sehr schwer, den Erbbauzins zu erhöhen. Das ist eine aufwendige Berechnung und man kann auch nur in geringem Umfang und nur alle paar Jahrzehnte (!!) erhöhen. Wirklich schlecht für den Grundstückseigentümer. Auch in diesem Fall ist das Erbbaurecht mehr wert, denn der Erbbauberechtigte zahlt nur einen geringen Zins. Die Grundstückseigentümer sind zwischenzeitlich auch schlauer geworden und versuchen, bei einem Verkauf eine Änderung der Erhöhungsklauseln durchzusetzen. Man kann also nicht davon ausgehen, dass für die Erbbauberechtigten dieser paradiesische Zustand ewig anhält. So, ich hoffe, das war ein interessanter Einblick in die" Untiefen" des Erbbaurechts.

[@Schlumpfblau]

Immobilien mit Erbaurecht sind quasi nur max. 2/3 wert. Da bei Ablauf des Erbbaurechtes der Eigentümer den Hausbesitzer entschädigen muss.(je nach dem wie es im Vertrag geregelt ist) Deutlich unter Marktwert versteht sich. Für Leute die sich ein Haus bauen wollen, aber das Geld für ein Grundstück nicht haben, die einzigste Möglichkeit zu bauen. Kenne das aus einem Fall von mir, da wurde ein Erbbaurecht auf 99 Jahre geschlossen.... ich pers. würde aber die Finger davon lassen!!

[@DieselSmoke2191]

gut erklärt

[@immobilienverstaendlich]

Izzich isso vielen Dank 🙏 für Deinen netten Kommentar. Ich hoffe, das Video hat Dir geholfen.

[@ursulakamp5406]

sehr gut erklärt

[@immobilienverstaendlich]

Ursula Kamp vielen Dank 😊

[@cassiaqueiroz5983]

Ich habe ein großes Problem in meiner Wohnung, die Bauamt will mir nicht helfen. Es war sein Fehler, mein Mann und ich sind fast verrückt.